(ĐTCK) Khu vực phía Nam Thành phố từng được biết đến là tâm điểm dẫn dắt thị trường bất động cả về quy mô, giá cả lẫn sức hấp dẫn so với khu Đông. Song nhìn lại 10 năm qua, phân tích của giới chuyên môn cho thấy, thị trường bất động sản khu Đông đã vươn lên, vượt xa khu Nam và được dự báo sẽ duy trì sức hấp dẫn cao trong thời gian tới.

Diện mạo khu Đông đang “thay da đổi thịt” từng ngày.

Làn sóng đảo ngược

Cách đây 10 năm, khu vực phía Nam TP.HCM như Quận 7, huyện Nhà Bè, một phần của huyện Bình Chánh được xem là mạnh nhất về quy mô thị trường, giá cả lẫn sự hấp dẫn người ở, trong đó Khu đô thị Phú Mỹ Hưng trở thành đầu tàu cho sự phát triển này. Còn thị trường khu Đông như Quận 2, Quận 9, quận Thủ Đức có tình trạng manh mún, thiếu hấp dẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, theo phân tích của nhiều chuyên gia, khu Đông có sự tăng trưởng gấp 3 – 4 lần so với khu Nam.

Xét về nguồn hàng và giá trị vốn hóa, khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, khu Đông luôn chiếm gần 50% nguồn cung toàn thị trường.

Khu Nam từng dẫn đầu thì trong vài năm trở lại đây, nguồn cung chỉ chiếm trung bình 25%. Các trục phía Tây, Tây Bắc cũng đang phát triển, nhưng không thể bắt kịp với tốc độ của trục Đông – Nam.

Không chỉ “so găng” về nguồn cung nhà ở, hai điểm nóng “Đông, Nam” này còn nổ ra cuộc chạy đua nguồn cung mặt bằng bán lẻ và khu Đông tiếp tục chiếm thế thượng phong.

Thống kê từ năm 2015 đến nay, có ít nhất 300.000 m2 sàn thương mại mới là khối đế của hàng loạt dự án nhà ở đi vào hoạt động ở phía Đông thành phố. Trong khi đó, đến cuối năm 2017, khu Nam Sài Gòn có thêm khoảng 80.000 m2 mặt bằng mua sắm, chủ yếu đến từ cụm khối đế bán lẻ của các dự án căn hộ cao tầng.

Không chỉ có khoảng cách về quy mô thị trường, mà về giá cả và sự hấp dẫn đối với giới đầu tư lẫn người mua, bất động sản khu Đông cũng đang có sự vượt trội.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, về giá cả, mức độ tăng giá trong 10 năm qua của khu Đông đạt trung bình từ 50 – 70%, còn mức độ tăng giá của khu Nam từ 10 – 20%.

Chính diễn biến tăng giá nhanh đã khiến thị trường khu Đông thu hút mạnh dòng vốn đầu tư gấp nhiều lần so với khu Nam.

Nguyên nhân vì sao?

Lý giải nguyên nhân vì sao thị trường bất động sản khu Nam trong những năm qua ít hấp dẫn hơn so với khu Đông, các chuyên gia cho rằng, có nhiều lý do để các doanh nghiệp ngành bất động sản đổ về phía Đông phát triển dự án, tạo nên nguồn cung lớn như hiện nay.

“Hiện tại, khu Đông có đến 400 dự án bất động sản, phần lớn các dự án có quy mô vừa phải, đáp ứng được năng lực của các chủ đầu tư nên dự án được triển khai rầm rộ.

Đối với khu Nam, số lượng dự án ít hơn và có những dự án có quy mô lớn nhưng nhà đầu tư không đủ năng lực để triển khai, dẫn đến dự án phát triển kiểu da beo”, ông Trần Khánh Quang cho biết.

Theo phân tích của ông Quang, xét về yếu tố thị trường, khu Nam là khu vực có mục tiêu phát triển nhà để ở, còn khu Đông phát triển bất động sản nghiêng về thương mại dịch vụ, mà bất động sản thương mại dịch vụ bao giờ cũng có sức hấp dẫn hơn.

Khu Nam có mục tiêu phát triển nhà để ở, ít sản phẩm bất động sản thương mại dịch vụ. Ảnh: Lê Toàn.

Khu Đông trước đây chưa được đầu tư đúng mức, nay đang hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ.

Thêm nữa, khu Đông có vị trí cửa ngõ phát triển liên vùng từ TP.HCM đi các tỉnh Đông Nam Bộ, với độ cao cốt san nền vượt trội, nền đất cứng, rất phù hợp để phát triển đô thị vì ít tốn kém chi phí xây dựng. Mặt khác, khu Đông có quỹ đất lớn, được triển khai sau nên quy hoạch đồng bộ hơn các khu vực khác và đặc biệt hơn cả là diện mạo khu này đang “thay da đổi thịt” từng ngày.

Đây chính là những yếu tố khiến cho các nhà phát triển bất động sản đua nhau tiến về phía Đông.

Tương tự, theo phân tích của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, cơ sở hạ tầng ở khu vực phía Đông (tiếp giáp sông Sài Gòn) đang được tập trung phát triển nhanh so với phần còn lại của thị trường, nên nguồn cung nhà ở, thương mại của khu Đông tăng mạnh hơn.

Việc khởi công xây dựng tuyến tàu điện metro đầu tiên và sự hoàn thành các dự án cầu Sài Gòn 2 cũng như hầm Thủ Thiêm, tuyến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và các đường vành đai đã cải thiện diện mạo của vùng cửa ngõ phía Đông. Điều này thúc đẩy sự phát triển bất động sản của trục đô thị phía Đông.

Trong khi đó, khu Nam có điểm yếu lớn nhất là sự quá tải về hạ tầng. Tình trạng gia tăng dân số của khu Nam ngày càng tăng, trong khi các trục đường kết nối từ khu Nam vào khu trung tâm TP.HCM hầu như không có khả năng mở rộng, dẫn đến tình trạng kẹt xe ngày càng nghiêm trọng.

Bất động sản khu Đông hấp dẫn hơn khu Nam còn do xu hướng chọn khu vực an cư của người có nhu cầu về nhà ở.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real, thời gian gần đây xuất hiện làn sóng nhiều người từng sinh sống ở khu Nam chuyển hướng sang khu Đông để mua nhà sinh sống.

Ngoài sự dịch chuyển này, qua khảo sát xu hướng của khách hàng mua nhà để ở, phần lớn cũng chọn khu Đông là khu vực ưu tiên.

Triển vọng khu Đông tiếp tục vượt

Nhận định về xu hướng trong tương lai, sự phát triển của khu Đông sẽ tiếp tục vượt xa so với khu Nam. Từ thời hoàng kim của thị trường địa ốc những năm 2007 – 2008, khu Nam đã dẫn dắt thị trường.

Hiện nay, dù địa bàn này duy trì tốc độ tăng trưởng nguồn cung cao, có lợi thế là đô thị hình thành trước với đầy đủ dịch vụ tiện ích, ổn định, có thể về ở ngay lập tức, nhưng xét về độ mở trong quy hoạch, khu Nam không thể so sánh với khu Đông.

Với khu Đông, theo nhận định của CBRE, một trong những nhân tố kích thích tăng giá bất động sản là việc TP.HCM đầu tư lớn vào xây dựng cơ sở hạ tầng mới, đặc biệt là những khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt.

Bên cạnh hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ đến trung tâm thành phố theo hướng cao tốc Long Thành – Dầu Giây qua Đại lộ Mai Chí Thọ và hầm Thủ Thiêm hay tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản, khu Đông đang có độ mở lớn trong chính sách quy hoạch phát triển.

Hàng loạt công trình trọng điểm như Khu công nghệ cao Sài Gòn ngày càng thu hút thêm được nhiều nhà đầu tư lớn, Bến xe miền Đông mới dời về Quận 9, Bệnh viện Ung bướu 2 hiện đại nhất Đông Nam Á sắp khánh thành, hệ thống các trường đại học quốc gia đặt ở khu Đông.

Đặc biệt, gần đây, Thành phố định hướng 3 quận trung tâm của khu Đông trở thành khu đô thị sáng tạo trong tương lai với trọng tâm phát triển trung tâm tài chính ở Thủ Thiêm, Khu công nghệ cao ở Quận 9 và nguồn nhân lực chất lượng cao ở quận Thủ Đức sẽ là những nhân tố gia tăng giá trị bất động sản ở khu vực này.